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Informe Exhaustivo — Compra/Venta de Vivienda (Ejemplo)
Dirección objetivo: Calle de las Margaritas 12, Madrid (ejemplo) · Piso 2D/1B · 68 m²
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Imagen ilustrativa. En el informe final se sustituye por fotografía real y croquis.
1) Resumen ejecutivo
Operación orientada a inversor no residente con objetivo de compra en rango razonable 218–230 k€, cierre recomendado 224 k€. La microzona combina demanda estable de alquiler por proximidad a universidades y conectividad en metro. Riesgo fiscal bajo con planificación adecuada de Modelo 210 y gestión de retención 3% (211) en venta futura.
Fortalezas
- Demanda de alquiler sostenida y vacancia estructural reducida (<4%).
- Potencial de mejora ligera (capex ~6.000 €) para subir renta y atractivo.
- Liquidez en reventa por ticket sub-250 k€ en barrio consolidado.
Debilidades / controles
- Edificio sin ascensor (2ª planta): impacto en base de demanda.
- Revisión de instalaciones (eléctrica/bajantes) recomendada.
- Riesgo de compresión de yield si el cierre supera 240 k€.
2) Descripción del entorno y barrio
Área residencial de densidad media con tipología de edificios de los años 60–80 y reformas graduales. La accesibilidad se apoya en red de metro/bus con frecuencias altas y conexión directa al centro. La dotación comercial combina supermercados de cadena con comercio tradicional (panaderías, fruterías, mercado municipal). La dotación educativa incluye colegios públicos y concertados y proximidad a campus universitarios (Complutense/Politécnica), lo que impulsa la demanda de alquiler de perfil estudiante/joven profesional. Los servicios sanitarios se cubren con hospital de referencia a ~12 minutos en coche y centros de salud de barrio.
| Servicio | Distancia/tiempo |
|---|---|
| Universidad Complutense | 16 min metro |
| Universidad Politécnica | 18 min metro |
| Colegio público/concertado | 6–10 min a pie |
| Hospital Clínico Univ. | 12 min coche |
| Supermercado + mercado | 3–5 min a pie |
| Estación de metro (Lx) | 7 min a pie |
| Parque y polideportivo | 5–9 min a pie |
Mapa aproximado. En el informe final se fija coordenada exacta y radios de análisis (400/800/1600 m).
3) Comparables (testigos) — venta y alquiler
A efectos de demostración, los siguientes testigos son verosímiles y estructurados como en una tasación; en el informe contratado se sustituyen por testigos reales con fuente, fecha y evidencias (fotos/enlaces).
Venta — testigos (800 m)
| Ref./Calle | m² | €/m² | Estado | Piso | Dist. |
|---|---|---|---|---|---|
| Margaritas 8, 3ºA | 66 | 3.600 | Reformado | 3º s/asc. | 250 m |
| Flor de Lis 22, 2ºB | 70 | 3.250 | Bueno | 2º s/asc. | 480 m |
| Clavel 4, 1ºC | 64 | 2.900 | A actualizar | 1º s/asc. | 320 m |
| Azalea 15, 4º | 68 | 3.150 | Bueno | 4º s/asc. | 700 m |
| Dalias 3, 2ºD | 72 | 3.050 | A actualizar | 2º s/asc. | 620 m |
| Petunia 19, 2º | 67 | 3.300 | Bueno | 2º s/asc. | 540 m |
Alquiler — testigos (800 m)
| Ref./Calle | m² | €/mes | €/m² | Estado | Dist. |
|---|---|---|---|---|---|
| Jacintos 6 | 66 | 1.050 | 15,9 | Bueno | 300 m |
| Lilas 21 | 70 | 1.090 | 15,6 | Bueno | 520 m |
| Rosas 2 | 64 | 980 | 15,3 | A actualizar | 400 m |
| Olmos 14 | 68 | 1.120 | 16,5 | Reformado | 760 m |
| Pinos 7 | 62 | 990 | 16,0 | Bueno | 610 m |
| Castaños 9 | 69 | 1.060 | 15,4 | Bueno | 680 m |
4) Metodología y valoración
4.1. Enfoques
- Comparación de mercado: ajuste por superficie, estado, planta, ascensor, ubicación y fecha de observación.
- Renta/capitalización: estimación de NOI con renta de mercado y gastos recurrentes.
- Coste (referencia): menos aplicable por tipología y antigüedad, se usa de contraste.
4.2. Ajustes hedónicos (venta)
| Variable | Ajuste típico | Comentario |
|---|---|---|
| Estado (reformado → bueno) | -6% a -10% | Calidades medias, cocina/baño recientes penalizan menos |
| Planta sin ascensor (2º → 4º) | -2% por planta | Penalización marginal creciente |
| Ubicación micro | ±3% a ±6% | Ruidos, orientación, patios, anchos de calle |
| Superficie (60–75 m²) | ±2% | Tramo con elasticidad moderada |
4.3. Reconciliación de valor
| Enfoque | Resultado | Peso |
|---|---|---|
| Comparación | 218–230 k€ | 60% |
| Capitalización | 220–228 k€ | 35% |
| Coste (contraste) | – | 5% |
5) Modelo financiero y sensibilidades
5.1. Supuestos base (alquiler)
| Renta mercado | 1.050 €/mes |
|---|---|
| Vacancia estructural | 4% |
| Gastos fijos (IBI/comunidad/seguro) | 1.450 €/año |
| Mantenimiento | 1% valor/año |
| Gestión alquiler | 6% renta |
| Capex inicial | 6.000 € (mejora ligera) |
5.2. Indicadores
| Yield bruto | 5,6% |
|---|---|
| Yield neto (antes IRNR) | 4,4%–4,7% |
| Payback capex | ~3,5 años |
| Revalorización anual esperada | 1,5%–2,2% |
5.3. Sensibilidades (renta vs. precio de cierre)
| Precio \\ Renta | 1.000 € | 1.050 € | 1.100 € | 1.150 € |
|---|---|---|---|---|
| 218 k€ | 4,1% | 4,6% | 5,0% | 5,4% |
| 224 k€ | 3,9% | 4,4% | 4,8% | 5,2% |
| 230 k€ | 3,8% | 4,2% | 4,6% | 5,0% |
| 236 k€ | 3,6% | 4,1% | 4,4% | 4,8% |
6) Fiscalidad de no residentes (IRNR)
6.1. Durante la tenencia
- Modelo 210 — renta imputada cuando la vivienda esté vacía (proporcional al tiempo).
- Modelo 210 — alquiler trimestral si se arrienda; residentes UE/EEE con intercambio pueden deducir gastos.
- Obligaciones locales: IBI, tasas, comunidad; mantener justificantes.
6.2. En la venta
- Retención 3% (Modelo 211) que ingresa el comprador si el vendedor es no residente.
- Ganancia patrimonial en IRNR + plusvalía municipal (IIVTNU) según normativa aplicable.
- Regularización con el 210 de ganancias para devolver/exigir diferencia de la retención.
7) Riesgos y diligencia debida
Técnicos
Revisión de bajantes, cuadro y cableado, ventilación interior y humedades. Recomendamos informe técnico y presupuestos comparados si hay intervenciones.
Jurídicos
Nota simple y cargas, afecciones urbanísticas, estatutos y acuerdos de comunidad (obras, uso turístico), certificado de deuda 0.
Mercado
Caída de renta o alza de precio de cierre comprimen yield; mitigar con capex selectivo, selección de inquilino y negociación disciplinada.
8) Cronograma orientativo
- Semana 1 — Oferta y reserva condicionada a due diligence técnica/jurídica.
- S. 2–3 — Inspección técnica, recopilación documental, tasación si procede.
- S. 4 — Arras; coordinación de notaría/gestoría; previsión de impuestos.
- S. 6 — Escritura, liquidación de tributos y registro.
- S. 7–8 — Alta suministros, mejora ligera, publicación de alquiler.
9) Tips
Para compra (inversor)
- Oferta escalonada: 221 k€ → 224 k€ con condiciones de revisión técnica.
- Checklist técnico previo: electricidad, fontanería, ventilación, carpinterías.
- Capex táctico: pintura, LED, suelos vinílicos, staging fotográfico.
- Estrategia de alquiler: contrato 12 m, perfil solvente, revisión moderada.
Para venta (propietario)
- Puesta a punto 2–3 k€ y dossier técnico (CEE, nota simple, estado comunidad).
- Precio de salida 239 k€; ventana de negociación 232–236 k€.
- Posicionamiento: producto “rent-ready” orientado a inversor con yield mostrada.
- Plan fiscal de cierre: plusvalía municipal y liquidación IRNR.
10) Anexos
- Ficha técnica del inmueble (superficies, calidades, certificaciones).
- Fotografías y croquis con medidas.
- Fuentes de comparables (portales, testigos notariales/registrales).
- Plantillas de arras/encargo y checklist documental.
En el informe contratado se incorporan testigos reales con evidencias (capturas, enlaces, fechas) y se archivan en expediente.
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Incluye: comparables reales, cálculo fiscal IRNR, anexos y representación ante AEAT opcional.