Vendo mi propiedad en España y vivo fuera: guía fiscal 2026

Has decidido vender tu propiedad en España. Vives en otro país y no sabes exactamente qué impuestos vas a pagar, qué papeles necesitas ni cómo funciona el proceso desde la distancia. Aquí te lo explicamos todo, sin tecnicismos innecesarios.

Lo primero que debes saber: la retención del 3%

Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta y entregarlo directamente a Hacienda. No es opcional ni negociable. Ese 3% es un pago a cuenta del impuesto real que te corresponde pagar. Puede que hayas pagado de más, en cuyo caso Hacienda te devuelve la diferencia. O puede que el impuesto real sea mayor y tengas que pagar más. Para saberlo hay que presentar el Modelo 210.

El Modelo 210 por ganancia patrimonial

Tienes tres meses desde la venta para presentar el Modelo 210 y liquidar el impuesto real sobre la ganancia obtenida. La ganancia se calcula restando al precio de venta el precio de compra original, más los gastos asociados a ambas operaciones: notaría, registro, impuestos pagados en la compra, reformas con factura, comisiones de agencia. Todo lo que puedas justificar documentalmente reduce la base imponible. El tipo impositivo es el 19% para todos los no residentes, independientemente de si vives en la UE o fuera de ella.

¿Qué pasa si vendí hace tiempo y no presenté el Modelo 210?

Se puede regularizar, pero cuanto más tiempo pase más recargos e intereses se acumulan. Si el comprador ya entregó el 3% a Hacienda y tú no presentaste el Modelo 210, esa retención sigue ahí esperando. Puedes reclamarla, pero el plazo para hacerlo no es indefinido.

La plusvalía municipal

Además del Modelo 210, existe otro impuesto que paga el vendedor: la plusvalía municipal, también llamada IIVTNU. La gestiona el ayuntamiento donde está el inmueble y grava el incremento del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Su cálculo depende del municipio y de los años de tenencia. Es importante calcularlo antes de firmar para no llevarte sorpresas.

Gestionar la venta desde el extranjero

No necesitas viajar a España para vender. Mediante poder notarial puedes autorizar a un representante para que firme en tu nombre. Nosotros coordinamos con notarios y gestores locales para que el proceso sea completamente remoto. También gestionamos la recuperación del 3% retenido si el impuesto real es menor, algo que muchos vendedores no reclaman por desconocimiento.

Por qué conviene tener un especialista desde el principio

El momento de contratar asesoramiento fiscal no es cuando ya has firmado, sino antes. Un cálculo previo de la ganancia patrimonial real, de la plusvalía municipal y de los gastos deducibles puede cambiar significativamente el resultado neto de la operación. En Spain Tax Experts analizamos tu caso antes de la venta, calculamos exactamente cuánto vas a pagar, y nos encargamos de presentar el Modelo 210 y gestionar cualquier devolución que te corresponda.