Amortización en IRNR (Modelo 210): base de cálculo, suelo/construcción y documentación soporte

Para los no residentes que obtienen rentas por alquiler en España, la amortización es uno de los conceptos deducibles más relevantes y, a la vez, uno de los que más errores y comprobaciones genera en el Modelo 210.

No se trata simplemente de aplicar un porcentaje genérico. La amortización requiere un análisis detallado de la base de cálculo, la correcta separación entre el valor del suelo y el de la construcción, y un soporte documental robusto que resista cualquier revisión de la Agencia Tributaria.

Qué papel tiene la amortización en el Modelo 210 (IRNR)

La amortización permite compensar el desgaste de la construcción del inmueble y de los bienes cedidos junto con el inmueble arrendado. En la declaración del Modelo 210, actúa reduciendo el rendimiento neto sobre el que se aplica el impuesto, lo que puede tener un impacto significativo en la cuota final a pagar.

Sin embargo, la deducibilidad de gastos y amortización está sujeta al cumplimiento de requisitos específicos, como la residencia fiscal del titular (generalmente residentes en la UE, Islandia o Noruega) y la normativa vigente al momento del devengo, por lo que se recomienda una revisión individualizada de cada caso.

Por qué la amortización genera tantos errores

La complejidad no reside en el cálculo matemático, sino en la validación de los datos de entrada. Muchos contribuyentes y asesorías utilizan criterios “estándar” que no coinciden con la realidad jurídica o económica del inmueble, lo que abre la puerta a regularizaciones posteriores.

Los errores suelen derivar de una periodificación incorrecta, de incluir conceptos no amortizables o de no poder justificar el valor de adquisición original años después de la compra.

Base de cálculo: criterios habituales

La determinación de la base de cálculo de la amortización requiere analizar el coste de adquisición y los valores catastrales según la normativa aplicable al caso, tomando habitualmente como referencia el mayor de los siguientes importes:

• El coste de adquisición satisfecho (incluida la parte de gastos e impuestos inherentes a la compra).
• El valor catastral.

Es vital revisar el título de adquisición y los justificantes de gastos (notaría, registro, ITP/AJD) para determinar este importe con precisión. No basta con una estimación; la Agencia Tributaria exigirá los documentos originales en caso de revisión.

Separación suelo / construcción: por qué importa

Este es un criterio clave que motiva muchas comprobaciones: el suelo no se amortiza. Solo se puede amortizar la parte que corresponde a la construcción.

Para determinar esta proporción, se debe acudir a fuentes oficiales como el recibo del IBI o la ficha catastral. Aplicar el porcentaje de amortización sobre el valor total de la propiedad sin realizar la separación técnica del suelo es un error ajeno a la normativa que puede dar lugar a regularizaciones y, en su caso, recargos o sanciones.

Documentación soporte: qué conviene recopilar

Un expediente bien preparado es la mejor defensa ante Hacienda. Recomendamos tener siempre a mano:

• Escritura pública de compraventa o título de adquisición (herencia, donación, etc.).
• Recibos de ITP/AJD, gastos de notaría, registro y gestoría de la compra.
• Recibo del IBI del ejercicio declarado para verificar la proporción suelo/construcción.
• Facturas de mejoras o inversiones realizadas en el inmueble que incrementen la base amortizable.

Errores frecuentes en amortización

• No descontar el valor del suelo: declarar sobre el 100 % del valor de la propiedad.
• Error en la periodificación: amortizar el trimestre completo cuando el inmueble solo ha estado alquilado unos días.
• Duplicar conceptos: incluir gastos de reparación como amortización o viceversa.
• Falta de trazabilidad en copropiedad: no repartir correctamente la base amortizable según el porcentaje real de titularidad.
• Usar criterios genéricos: no adaptar el cálculo a las particularidades del año declarado o del inmueble.

Casos donde conviene extremar la revisión

Existen situaciones que requieren un enfoque de despacho experto, ya que los criterios estándar suelen fallar. Especialmente si te encuentras en alguno de estos casos, conviene realizar una revisión técnica previa:

• Copropiedad entre familiares o cónyuges: donde el reparto fiscal debe ser exacto. Consulta nuestro artículo sobre Modelo 210 con varios propietarios.
• Periodos irregulares: contratos que empiezan o terminan a mitad de trimestre.
• Cambios de titularidad: herencias o extinciones de condominio que alteran la base amortizable y las fechas de adquisición.
• Regularización de años anteriores: si has detectado errores en el pasado, consulta nuestra guía de regularización.

Si buscas una visión general del cumplimiento periódico, consulta también nuestra guía sobre Modelo 210 alquiler no residente 2026.

Método práctico de revisión antes de presentar

Antes de pulsar el botón de envío en el Modelo 210, sigue este checklist:

• Verifica que la base de cálculo coincide con la escritura y gastos de compra.
• Asegúrate de que has aplicado el porcentaje solo sobre la construcción (descontando el suelo según IBI).
• Comprueba que la amortización es proporcional a los días que el inmueble ha estado alquilado.
• Confirma que tienes todas las facturas y documentos archivados.

¿Dudas con el cálculo de tu amortización?

Podemos ayudarte a revisar la amortización, la documentación soporte y la coherencia del cálculo ante la Agencia Tributaria antes de presentar tu declaración. Para un análisis detallado de tus gastos de alquiler deducibles o un informe técnico, puedes contactar con nuestro equipo.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Puedo amortizar el inmueble si no está alquilado?

No. La amortización como gasto deducible en el Modelo 210 solo es aplicable durante los periodos en los que el inmueble genera rendimientos por alquiler.

¿Qué porcentaje se aplica normalmente?

Como criterio general en muchos casos, se utiliza un 3 % anual sobre el valor de la construcción, aunque debe validarse según la normativa aplicable y las circunstancias concretas del caso.

¿Dónde encuentro el valor del suelo para descontarlo?

La fuente más habitual es el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la Sede Electrónica del Catastro, donde aparece desglosado el valor del suelo y de la construcción.

¿Qué pasa si no tengo las escrituras originales?

Es un problema relevante para justificar la base de cálculo ante una revisión. Conviene solicitar una copia autorizada en la notaría o una nota simple informativa como paso previo a la declaración.

Nota legal / actualización

Contenido informativo de carácter general. La amortización y la deducibilidad de gastos en el Modelo 210 (IRNR) dependen del caso concreto, la residencia fiscal del titular y la normativa aplicable en cada ejercicio. Se recomienda revisión profesional.